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Wenn der Nachbar baut: Wer hat Recht bei Schäden?

Wenn in der Nachbarschaft gebaut wird, ist das meistens kein großes Problem, denn die Belastungen durch Lärm, Baustellenverkehr und Staub oder Schmutz sind zeitlich begrenzt und können oft toleriert werden.

Aber was ist, wenn Bauarbeiten so nahe an einer anderen Immobilie ausgeführt werden, dass diese eventuell beim Abriss eines Gebäudes oder beim Erdaushub für einen Keller in Mitleidenschaft gezogen wird.

Das kann so aussehen, dass durch starke Erschütterungen während der Bauarbeiten Risse in der Fassade des Nachbargebäudes entstehen können oder eine nicht fachgerecht abgestützte und gesicherte Baugrube einbricht und eine  angrenzende Terrasse auf dem Nachbargrundstück dadurch absackt.

Ebenso besteht beim unfachmännischen Abriss von alten Wohnimmobilien oder Scheunengebäuden die Gefahr, dass Trümmerteile „auf Abwege“ geraten und beim Herunterfallen etwas an oder auf einem angrenzenden  Anwesen beschädigen.

Wenn also zu befürchten ist, dass durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft Schäden an einer anderen Immobilie entstehen könnten, ist es sinnvoll, vor Baubeginn eine Beweissicherung durchzuführen.

Im Rahmen einer solchen Beweissicherung wird der Ist-Zustand vor Beginn der Bauarbeiten dokumentiert, um danach eventuelle Schäden nachweisen zu können.

Auch bereits bestehende Schäden und Mängel werden fotografisch und schriftlich dokumentiert. Falls zum Beispiel an einer Fassade schon Rissschäden existieren, sollten diese mit Hilfe eines Rissbreitenlineals für die Dokumentation fotografiert und eventuell mit Hilfe eines Rissmonitors über die Bauzeit hinweg beobachtet werden.

Aber nicht nur das Gebäude selbst sollte dokumentiert werden. Falls sich in direkter Nähe der Baustelle wertvolle Gartenanlagen wie ein Pool, Terrasse oder Mauern befinden, sind diese – ebenso wie Straßen, Gehwege, Verkehrsanlagen, Umzäunungen und Bäume oder Hecken –  auch in die Dokumentation mit einzubeziehen. Dann kann anhand der beschriebenen Abbildungen der vorherige Zustand mit der Situation nach Abschluss der Bauarbeiten verglichen und damit recht  eindeutig festgestellt werden, inwieweit eine Veränderung oder Beschädigung eingetreten ist.

Wenn der Bauherr also nicht beweisen kann, ob ein Schaden an der angrenzenden Immobilie schon vor dem Beginn der Bauarbeiten vorlag, kann es im Streitfall zu einem Urteil zu Gunsten des Beschwerde führenden Nachbarn kommen.

Der Bauherr ist weitgehend haftbar für Schäden, die durch seine Baustelle an der Nachbarbebauung entstehen.

Um das Risiko einer möglicherweise unberechtigten Schadenersatzforderung zu minimieren, empfiehlt es sich also, einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Beweissicherung zu beauftragen. Zudem kann ein Sachverständiger oft Tipps geben, wie manche Gefahrstellen schon vorab „entschärft“ werden können, so dass erst gar kein Schaden entsteht.

Mit dieser Dokumentation verfügt der Bauherr über ein wichtiges Instrument zur Beweisführung, falls Ansprüche zum Schadenersatz für entstandene Schäden im Rahmen der Baumaßnahme an ihn gestellt werden.

Für Sie erfassen wir den Ist-Zustand zeitnah vor Beginn der Bauarbeiten in schriftlicher und bildlicher Form.

Sie haben Fragen zu Terminen und Kosten? Wir erstellen Ihnen gerne unverbindlich ein individuelles Angebot.

Baubegleitende Qualitätskontrolle – Ihr Frühwarnsystem am Bau

Wer den Bau eines Hauses in Auftrag gibt, erwartet vom ausführenden Unternehmen eine  fachlich korrekte und mängelfreie Ausführung der Arbeiten. Dabei fehlt Bauherren oftmals Zeit und Fachwissen, um die Qualität der einzelnen Gewerke zu bewerten.

Viele Bau- und Leistungsbeschreibungen sind unvollständig oder zu allgemein formuliert, so dass Abweichungen von der Baubeschreibung im Detail (z. B. bei Materialien und Art der Ausführung) möglich sind. Daraus entwickelt sich nicht selten eine unendliche Geschichte aus Nachverhandlungen, Kostenüberschreitungen und Zeitverzögerungen bei der Fertigstellung Ihres Traumhauses.

Um solche Risiken von Anfang an zu minimieren, gibt es das Instrument der baubegleitenden Qualitätskontrolle. Ein unabhängiger, neutraler Sachverständiger kann durch regelmäßige Kontrollen der einzelnen Bauabschnitte schon während der Bauphase Abweichungen oder Mängel erkennen, auf Wunsch die Kommunikation mit der Bauleitung übernehmen und den Baufortschritt kontrollieren und dokumentieren. Inhalt und Umfang einer Baubegleitung können einzelvertraglich festgelegt und individuell geplant werden.

Auch wenn der Bau schon begonnen wurde oder zur fachlichen Unterstützung bei der Bauendabnahme ist die Beauftragung eines unabhängigen Sachverständigen sinnvoll, denn er vertritt mit Sicherheit die Interessen des Bauherrn.

Ob Sie Ihr Traumhaus in Berlin, Hamburg, Stuttgart oder München bauen, wir stehen Ihnen gerne beratend und unterstützend zur Verfügung.

Damit Ihr Hausbau eine gute Geschichte wird.

Unsere Regionalbüros in Ihrer Nähe für umfassenden Service vor Ort:

Regionalbüro Ost – Berlin
Regionalbüro Nord – Hannover / Garbsen
Regionalbüro West – Düsseldorf / Erkrath
Regionalbüro Süd – Stuttgart / Salach und München

Wasserschaden abgehaengte Decke

Wasserschaden: Kleine Ursache – Große Wirkung

Nicht immer sind es Hochwasser oder Starkregen, die einen Wasserschaden am Haus verusachen. Oft sind es kleine Schäden, die für große Unannehmlichkeiten sorgen, vor allem, wenn man sie nicht schnell entdeckt.

 Schon ein kleiner Riss in der Fassade eines Hauses birgt Risiken, die nur ein Fachmann richtig beurteilen kann. Handelt es sich dabei nur um oberflächliche Schwindrisse im Putz, oder ist auch das dahinter liegende Mauerwerk schon betroffen? An besonders gefährdeten Stellen wie Anschlüssen an Terrasse oder Außentreppe, Verankerungen von Markisen oder Rollläden kann schon ein starker Regenschauer Feuchtigkeit bis tief ins Mauerwerk tragen.

 An durchfeuchteten Wänden kann nach und nach Schimmelbefall entstehen, der oft auf den ersten Blick nicht zu erkennen ist, weil etwa im Schlafzimmer ein großer Schrank vor der betroffenen Wand steht, oder im Keller das gefüllte Regal den Blick auf den dahinter liegenden Schaden erschwert.

Auf jeden Fall ist es empfehlenswert, sein Haus in regelmäßigen Abständen auf Schäden zu überprüfen. Im Zweifelsfalle, wenn Ihnen zum Beispiel im Keller ein muffiger Geruch auffällt oder Wasserränder an Decke oder Wänden zu sehen sind, empfiehlt es sich, einen Experten zu Rate zu ziehen, der die Ursachen klärt und geeignete Maßnahmen empfehlen oder sogar einen Sanierungsplan ausarbeiten kann. Wichtig: Wasserschäden können schnell an die Bausubstanz gehen.

Verlassen Sie sich auf unseren geprüften Sachverstand! Ob in Hamburg, Berlin oder Frankfurt, wir sind gerne für Sie tätig,

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Regionalbüro Ost – Berlin

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Regionalbüro West – Düsseldorf / Erkrath

Regionalbüro Süd – Stuttgart / Salach und München

Dachkonstruktion

Haus frühzeitig überprüfen

Wenn in der Planungsphase oder während der Bauarbeiten Ihres Hauses der Sachverständige zur Prüfung und Überwachung gefehlt hat, empfehlen wir Ihnen, Ihre Immobilie vor Ablauf der Gewährleistungsfristen überprüfen zu lassen.

Probleme können auch nach Jahren noch auftreten. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist für private Bauherren beträgt fünf Jahre. Innerhalb dieses Zeitraumes können Sie Baumängel reklamieren.
Lassen Sie diese Frist nicht verstreichen, wenn Sie Mängel befürchten oder bereits festgestellt haben.

Baubegleitung vom Fachmann.

Windenergie-Photovoltaikanlagen

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

In Baden-Württemberg ist am 01.01.2010 die zweite Stufe des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) in Kraft getreten. Demnach müssen in bestehenden Wohngebäuden bei Austausch der zentralen Heizanlage 10 % des Wärmebedarfs durch erneuerbare Energien abgedeckt werden. Sollte die Heizanlage kurzfristig wegen eines Defekts ausgetauscht werden, ist die Verpflichtung innerhalb von zwei Jahren nach Austausch zu erfüllen. Neben dem Einsatz von Solarthermie, Geothermie und Biomasse einschließlich Biogas und Bioöl sowie der Nutzung von Umweltwärme und Abwärme mit Hilfe von Wärmepumpen sieht das Gesetz eine Reihe weiterer alternativer Möglichkeiten der sogenannten „ersatzweisen Erfüllung“, z.B. eine verbesserte Dämmung vor.
Weitere Informationen finden Sie auch unter: https://um.baden-wuerttemberg.de/de/energie/neubau-und-gebaeudesanierung/erneuerbare-waerme-gesetz-2015/

Dachterrassen und Balkone können als Wohnfläche gelten

Vermieter dürfen bei älteren Mietverträgen nach freiem Ermessen bis zur Hälfte der Flächen zur Wohnung rechnen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) für Mietverträge entschieden, die vor 2004 geschlossen wurden (Az. VIII ZR 86/08). Eine Anrechnung der Terrassenfläche zu einem geringeren Anteil ist möglich, wenn die Mietparteien dies vereinbart haben oder es vor Ort so üblich ist.
Für Mietverträge, die ab 2004 geschlossen wurden, sieht die Rechtslage anders aus. Für diese Verträge gilt die Wohnflächenverordnung, wonach Vermieter Balkon- und ­Terrassenflächen in der Regel nur zu einem Viertel auf die Miete anrechnen dürfen. Nur wenn es sich zum Beispiel um einen Balkon mit besonders guter Lage handelt, kann mehr als Wohnfläche angerechnet werden, höchstens die Hälfte der Balkonfläche.